КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 25.09.2007                                                                                           № 24/54

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:                              Андрієнка  В.В.

 суддів:                                           

 За участю представників:

 від позивача - Войтенко О.В. Мамалига А.В

 від відповідача -., Гладченко М.М.

 розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніверсал Стар Ко"

 на рішення Господарського суду м.Києва від 25.07.2007

 у справі № 24/54

 за позовом                               Товариства з обмеженою відповідальністю "Суматра - ЛТД"

 до                                                   Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніверсал Стар Ко"          

 про                                                  визнання укладеним договору оренди

ВСТАНОВИВ:

 ТОВ «Суматра-ЛТД» звернулося до суду з позовом, у якому просив суд визнати укладеним на новий строк договір оренди приміщення між ТОВ «Суматра-ЛТД» та ТОВ «Юніверсал Стар Ко» в останній погодженій редакції.

Рішенням  Господарського суду м. Києва від 25.07.2007 р. позовні вимоги задоволені  повністю.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, ТОВ «Юніверсал Стар Ко» звернулось  до Київського апеляційного господарського суду  з апеляційною скаргою,  в якій просить  рішення  скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову.

Свої вимоги апелянт обґрунтовує тим, що рішення місцевого господарського суду прийняте з неповним з’ясуванням обставин, що мають значення для справи, місцевий господарський суд неправильно застосував та порушив норми процесуального та матеріального  права.

Зокрема заявник посилається на те, що позивач не повідомляв його у встановлені законом строки про намір щодо укладення договору оренди на новий строк. Також відповідач стверджує про те, що позивач як орендар неналежним чином виконував свої обов’язки за договором  від 01.07.2006 р. також відповідач стверджує про відсутність наміру здавати в оренду вказане позивачем приміщення.

Позивач у відзиві проти апеляційної скарги заперечує, просить рішення місцевого господарського суду залишити без змін.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів відзначає  наступне.

01.07.2006 року між Позивачем та Відповідачем укладено договір оренди № 2/1 нежитлового приміщення за адресою м. Київ, вул. Мішуги, 4, площею 358 кв.м. Приміщення належить на праві власності Відповідачу.

Відповідно до вказаного договору, Відповідач передав, а Позивач отримав в строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Київ, вул. Мішуги, 4, загальною площею 358 кв.м. для розміщення роздрібного магазину, згідно погодженого асортиментного переліку, що є невід'ємною частиною договору.

Строк оренди Приміщення встановлено 6 (шість) календарних місяців. Розмір орендної плати визначено Додатком № 2 на рівні 76325,60 грн. (з ПДВ).

Вказане приміщення було передано Позивачу в користування по акту прийому-передачі № 1 від 01.07.2006 року.

01 вересня 2006 року Додатковою угодою строк оренди було подовжено до 31.01.2007 року, також встановлено новий розмір орендної плати на рівні 131300, грн. (з ПДВ).

Вказаному договору передував інший договір оренди № 2/1, укладений 09.07.2005 року, згідно якого Відповідач передав, а Позивач отримав в строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Київ, вул. Мішуги 4, загальною площею 358 кв.м. для розміщення роздрібного магазину, згідно погодженого асортиментного переліку, що є невід'ємною частиною договору.

Приміщення передано по акту прийняття-передачі 09 липня 2005 року. Розмір орендної плати визначений Додатком № 2 до вказаного Договору на рівні 76325,60 грн. Додатковою угодою від 30 травня 2006 року до вказаного Договору строк оренди було подовжено до 30 червня 2006 року, без зміни розміру орендної плати. Приміщення повернуте Позивачем Відповідачу згідно акту від ЗО червня 2006 року, (копії зазначених документів знаходяться в матеріалах справи).

Умови зазначених вище договорів оренди № 2/1 від 09.07.2005 року та № 2/1 від 01.07.2006 року характеризуються між собою повною ідентичністю, включаючи ідентичний розмір орендної плати, ідентичний предмет оренди та всі інші умови вказаних договорів оренди. Враховуючи, що акт про повернення майна за договором № 2/1 від 09.07.2005 року підписаний ЗО червня 2006 року, а акт про передачу приміщення в оренду за договором №2/1 від 01.07.2006 року підписаний 01.07.2007 року, що свідчить про відсутність перерви в користуванні Позивачем спірним Приміщенням.

Таким чином, суд приходить до висновку, що загальний час безперервного користування Позивачем спірним Приміщенням на момент виникнення спору становить 1 рік 7 місяців - з 09.07.2005 року по 31.01.2007 року.

10.01.2007 року, Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮНІВЕРСАЛ СТАР КО" уклав попередній Договір оренди з ТОВ «АРБАТ ПРЕСТИЖ УКРАЇНА», згідно якого прийняв на себе зобов'язання укласти протягом 20 календарних днів з дня підписання Договору (тобто до 31 січня 2007 року) договір оренди приміщенні площею 475 кв.м., до складу якої також входить площа 358 кв.м., яка на момент укладення Попереднього Договору фактично перебували в користуванні Позивача.

Факт укладення такого Попереднього Договору 10.01.2007 року також підтверджується іншими доказами по справі, зокрема письмовими поясненнями Відповідача та наданою в справу копією вказаного попереднього договору оренди.

Як    свідчать пояснення представників сторін, про ведення будь-яких переговорів  щодо  приміщення  Позивач  повідомлений  не  був,  а  про  факт укладення Попереднього Договору дізнався лише з матеріалів іншої справи між сторонами (№ 36/75), до матеріалів якої Відповідачем була залучена копія  вказаного документу.

Листом № 205/01 від 22 січня 2007 року (тобто за 8 календарних днів до закінчення строку дії договору оренди № 2/1 від 01.07.2006 року) Відповідач надіслав Позивачу вимогу про вивільнення Приміщення, в зв'язку з закінченням строку договору оренди.

В свою чергу Позивач, своїм листом № 18 від 22 січня 2007 року та телеграмою від 22.01.2007 року, повідомив Відповідача, про свій намір скористатися переважним правом на переукладення договору оренди на новий строк. Листом № 23 від 23.01.2007 року, надіслав Відповідачу комерційну пропозицію про укладення договору оренди приміщення на новий строк, а з супроводжувальним листом № 29 від 24.01.2007 року надіслав Відповідачу до надісланої комерційної пропозиції підписаний проектом договір оренди в 2 примірниках, з проханням підписати договір та повернути примірник Позивачу.

Листом від 26.01.2007 року № 213/01, Відповідач повідомив Позивача про відхилення комерційної пропозиції з мотивів того, що спірне Приміщення   не планується здавати в оренду ні Позивачу ні будь-якій третій особі. Зустрічних пропозицій Відповідач Позивачу не надсилав.

Листом від 30 січня 2007 року № 218/01 Відповідач повторно висунув Позивачу повторну вимогу про вивільнення Приміщення в зв'язку з закінченням строку договору оренди.

З довідки управління статистики, залученої до матеріалів справи, встановлено, що керівником Відповідача є громадянин Аль-Шбуль Махмуд Ібрагімович.

В той же час претензія та листи від імені Відповідача надіслані на адресу Позивача підписані іншими особами. Докази наявності в таких осіб повноважень діяти від імені Відповідача в матеріалах справи відсутні.

Паралельно надсиланню пропозицій Відповідачу, Позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди укладеним.

Посилання Відповідача на факт звернення до суду як на підставу відсутності в Позивача реального наміру на ведення переговорів, судом відхиляється в зв'язку з тим, що згідно ст. 15 та п.1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду для захисту своїх прав та охоронюваних законом інтересів, і таке звернення до суду не перешкоджає фактичному проведенню переговорів щодо укладення договору між сторонами або іншому позасудовому врегулюванню спору між сторонами.

Як свідчать надані документи, Позивач після закінчення строку договору оренди 31.01.2007 року, фактично перебуває в спірному Приміщенні. Плату за користування приміщенням фактично сплатив за період з 01.02.2007 року по 30.06.2007 року шляхом внесення боргу в депозит нотаріусу. Факт внесення коштів депозит нотаріусу підтверджений Позивачем наступним документами: Квитанцією № 1 від 13.03.2007 року на суму 264 518,80 грн. (за лютий-березень 2007 року), Квитанцією № 3 від 10.04.2007 року на 132 259,40 грн. (за квітень 2007 року), Квитанцією № 5 від 18.05.2007 року на суму 132259, 40 грн. (за травень 2007 року) та Квитанцією № 11 від 25 червня 2007 року на суму 132259,40 грн. (за червень місяць 2007 року) (копії квитанцій в матеріалах справи).

На момент судового розгляду справи Приміщення Позивачем Відповідачу за актом не передано. Відповідно, спірне Приміщення фактично перебуває в користуванні Позивача.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належним чином виконує обов'язки за договором оренди має переважне право на переукладення договору оренди на новий строк на інших рівних з третіми особами умовах. Аналогічне положення передбачене і п. 1 ст. 285 Господарського кодексу України.

10.01.2007 року Відповідач уклав Попередній Договір оренди з ТОВ «АРБАТ ПРЕСТИЖ УКРАЇНА», згідно якого прийняв на себе зобов'язання укласти протягом 20 календарних днів з дня підписання Договору (тобто до 31 січня 2007 року) договір оренди приміщенні площею 475 кв.м., до складу якої також входить площа 358 кв.м., що фактично перебувала в користуванні Позивача.

Оскільки внаслідок укладення попереднього договору, Позивач, в силу п.З ст.182 ГК України, фактично втрачає право подальшого користування приміщенням, суд вважає, що укладення попереднього договору Відповідачем безпосередньо стосується прав та охоронюваних законом інтересів Позивача, зокрема - права на переукладення Позивачем договору на новий строк.

Крім того вказаний договір є підтвердженням наміру Відповідача продовжувати в подальшому здавати площі в оренду.

Відповідно до п.1 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається майном на власний розсуд. Відповідно до п.7 ст. 319 ЦК України. Відповідно до п.2 ст. 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа повинна утримуватися від дій, які б могли порушити права інших осіб.

Аналізуючи положення ст. 777 ЦК України, якою передбачено переважне право наймача на переукладення договору оренди, суд приходить до висновку, що вказана стаття не містить в собі зобов'язань орендодавця щодо дотримання переважного права Позивача, однак, з огляду на п.2 ст.13 ЦК України, суд не може погодитися з думкою Відповідача про відсутність таких зобов'язань через їх неврегульованість чинним цивільним законодавством.

Відповідно до ст. 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цивільним кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього кодексу, які регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія права).

Таким чином, укладаючи попередній договір на оренду приміщень з третьою особою, враховуючи наявність у Позивача (наймача) переважного права на укладення договору оренди на новий строк та положення п.2 ст.13 ЦК України, Відповідач (Наймодавець) повинен був попередньо запропонувати Позивачеві умови, на яких укладається договір оренди щодо орендованої площі.

Посилання Відповідача на ту обставину, що переважне право Позивача на переукладення Договору оренди на новий строк не передбачено договором оренди № 2/1 від 01.07.2006 року, відхиляється судом з мотивів того, що вказане право існує у Позивача в силу законодавства України, зокрема ст. 777 ЦК України та п.1 с т. 285 ГК України, і відповідно, наявність вказаного права не залежить від того, чи передбачено воно укладеним договором.

Посилання Відповідача на відсутність у Позивача переважного права на укладення договору оренди на новий строк в зв'язку з неналежним виконання Позивачем умов договору оренди, відхиляються з наступних мотивів.

Подана Відповідачем в обґрунтування своїх заперечень претензія № 221/01 від 30.01.2007 року не може вважатися належним доказом невиконання Позивачем умов договору оренди, оскільки вказаний документ містить лише вимоги Відповідача щодо сплати штрафних санкцій, але не містить обґрунтування заявлених вимог та доказів, які б підтверджували б факт невиконання або неналежного виконання Позивачем умов договору оренди.

Інших належних доказів невиконання або неналежного виконання Позивачем умов договору оренди Відповідачем не надано.

Враховуючи вищевикладене, суд не може визнати доведеним факт неналежного виконання Позивачем умов договору оренди.

Суд визнає безпідставними зауваження Відповідача щодо того, що переважне право Позивача на переукладення договору оренди на новий строк припинилося внаслідок того, що припинив існування об'єкт оренди. При цьому суд керується наступним: ст. 777 ЦК України вказуючи на існування у наймача переважного права на переукладення договору оренди, не пов'язує його існування зі збереженням об'єкту оренди. Відповідно до ч.З п.1 ст. 777 ЦК України, умови договору найму встановлюються за згодою сторін. Виходячи з зазначеного, суд приходить до висновку, що узгодженню між сторонами підлягають всі умови договору найму, включаючи умову про предмет договору найму та його площу, яка може бути змінена сторонами за домовленістю.

Посилання представника Відповідача на факт перепланування Приміщення, як на підставу відмови Позивачу в укладенні договору оренди на новий строк судом до уваги на приймаються, оскільки, як випливає з наданого проекту, зокрема з пояснювальної записки до проекту, перепланування приміщень першого поверху Торгівельного центру здійснюється Відповідачем шляхом монтажу тимчасових конструкцій - гіпсово-картонних перетинок. Капітальні стіни будівлі не змінюються.

Згідно ч.2 п.1 ст. 777 ЦК України, наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором - в розумний строк. Укладеними між Позивачем та Відповідачем договорами оренди вказаний строк не передбачений.

Як свідчать матеріали справи, про намір скористатися переважним правом, Позивач повідомив Відповідача лисом № 18 від 22 січня 2007 року (тобто за 8 календарних днів до закінчення строку Договору).

Посилання Відповідача на те, що розумний строк при укладенні довгострокових договорів оренди зазвичай становить 1 календарний місяць, не підтверджений належними доказами. Окрім цього, застосування вказаного строку Відповідачем в своїй практиці спростовується наданою в матеріали справи Позивачем копією листа Відповідача № 108/07 від 24.07.2006 року на адресу Позивача, стосовно закінчення 31.06.2006 року строку дії договору оренди. Згідно вказаного листа, Позивачу, через 24 календарні дні після закінчення строку дії договору, було запропоновано, погодити в строк до 26 липня 2006 року умови договору оренди на новий строк.

Окрім наведеного, суд вважає, що договори оренди між Позивачем і Відповідачем не можна вважати довгостроковими, оскільки укладені вони на строки до одного року.

В зв'язку з вищенаведеним, суд відхиляє посилання Відповідача на те, що розумний строк не може бути меншим одного місяця.

Згідно ч.З п.1 ст. 777 ЦК України, підставою для припинення переважного права Позивача є недосягнення сторонами згоди щодо умов договору оренди.

Відповідно до п.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов Договору. Відповідно до п.2 ст. 638 ЦК України, договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферта) і прийняття пропозиції другою стороною (акцепт), а укладення господарських договорів у спрощений спосіб, згідно п.1 ст. 181 ГК України, здійснюється шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, тощо.

Таким чином, суд приходить до висновку, що укладання договору та узгодження його умов має супроводжуватися обміном кореспонденцією, спрямованою на узгодження умов договору.

Виходячи з наведеного вище, з врахуванням пояснень сторін та залучених до справи документів, суд приходить до висновку, що узгодження умов не відбулося внаслідок одностороннього ухилення Відповідача від узгодження умов договору та порушення ним п.4 ст.181 ГК України.

За таких обставин суд дійшов висновку, що недосягнення згоди з умов договору внаслідок ухилення Відповідача від узгодження його умов не може бути підставою для припинення переважного права Позивача на переукладення договору оренди на новий строк.

Також, суд не погоджується з твердженням Відповідача про відсутність в нього обов'язку надання зустрічної комерційної пропозиції на отриману від Позивача комерційну пропозицію та проект договору.

Відповідно до п.7 ст. 179 ГК України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Загальний порядок укладання господарських договорів чітко визначено ст. 181 Господарського кодексу України.

Відповідно до п.2 ст. 181 ГК України, проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. В разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні в двох примірниках. Згідно п.З ст. 181 ГК України, в разі згоди з проектом договору, сторона яка отримала проект договору, оформляє його належним чином та повертає один примірник іншій стороні, або надсилає відповідний лист.

Згідно п.4 ст. 181 ГК України, в разі незгоди з запропонованим проектом договору, сторона, яка отримала проект, складає протокол розбіжностей, про що робить відмітку в тексті договору, та в двадцятиденний строк надсилає іншій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. Відповідно до ст. 646 ЦК України, такий проект договору з протоколом розбіжностей є новою комерційною пропозицією укласти договір на нових умовах.

Як свідчать матеріали справи, комерційна пропозиція надіслана Позивачем Відповідачу 23.01.2007 року листом № 23, а проект договору оренди до комерційної пропозиції надісланий 24.01.2007 року з супроводжувальним листом №29.

Згідно п.1 ст. 1 ЦК України, всі суб'єкти цивільного права є юридичне рівними.

Виходячи з наведеного, оскільки, Позивач належним чином виконував свої обов'язки за договором найму і в силу ст. 777 ЦК України та п.1 с т. 285 ГК України має переважне перед третіми особами на інших рівних умовах право укладення договору на новий строк, Відповідач, згідно п. 4 ст. 181 ГК України, був зобов'язаний запропонувати Позивачеві нові умови договору оренди, не гірші від умов, на яких вказане приміщення пропонується в оренду третім особам.

Відповідач протоколу розбіжностей на отриманий проект договору ні у встановлений строк, ні після його закінчення не надав, іншим способом умови договору оренди Позивачеві не запропонував, фактично одностороннє ухилився від ведення будь-яких переговорів з Позивачем, в результаті порушив встановлений ст. 181 ГК України загальний порядок укладення господарських договорів та порушив переважне право Позивача, передбачене ст. 777  ЦК України та п.1 ст.285 ГК України.

Враховуючи повну відповідність умов договорів оренди, загальний строк безперервного користування Позивачем спірним Приміщення складає 1 рік 7 місяців - з 09.07.2005 року по 31.01.2007 року, відповідно до договорів оренди № 2/1 від 09.07.2005 року (з 09.07.2005 по 31 червня 2006 року, включно) та договору оренди №2/1 від 01.07.2006 по 31.01.2007 року, включно).

За таких обставин судова колегія погоджується з вимноском місцевого господарського суду про те, що вимоги ТОВ «Суматра-ЛТД» визнати укладеним на новий строк договір оренди приміщення між ТОВ «Суматра-ЛТД» та ТОВ «Юніверсал Стар Ко» в останній погодженій редакції, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

З урахуванням викладеного судова колегія вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 25.07.2007 року у справі № 24/54 прийнято з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення даного спору.

У зв`язку з цим підстав для скасування прийнятого рішення Київський апеляційний господарський суд не вбачає, а отже апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Юніверсал Стар Ко» підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд , -

ПОСТАНОВИВ:

 Рішення Господарського суду м. Києва від 25.07.2007 року у справі № 24/54 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Юніверсал Стар Ко»  - без задоволення.   

 Головуючий суддя                                                                      

 Судді                                                                                          

 01.10.07 (відправлено)